住宅专项维修资金16问，问得完完整整，答得明明白白

为了让广大业主知晓住宅专项维修资金的收取及使用相关政策，现将有关事项作如下解答：

一、为什么要建立住宅专项维修资金制度？

答：设立住宅专项维修资金的目的是为了保障商品房住宅及其相关公共设施设备的大中修和更新、改造，延长房屋的使用寿命，为维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用创造必要的条件，住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“住宅养老保险金”。

二、哪些物业需要收取住宅专项维修资金？

答：包括：住宅；

住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅及规划设计用于租售的车位。

三、住宅专项维修资金收取的标准是多少？

答：2015年新批预售的小区每平方米商品住宅维修资金缴存标准为:

1、砖混结构住宅:每平方米50元 （2015年以前预售的为每平方米41元）  

2、小高层电梯房:每平方米65元（2015年以前预售的为每平方米54元）

3、高层电梯房:每平方米75元（2015年以前预售的为每平方米60元）

注：各地收取标准可能不同

四、住宅专项维修资金使用由谁申请？

答：未成立业主大会的由社区申请；

成立了业主大会的，由业主委员会申请。维修、改造、更新工程由申请人负责组织实施。

五、住宅专项维修资金使用需不需要经过业主同意？

答：需要，住宅专项维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过后方可使用。

六、住宅专项维修资金的使用应该怎样分摊？

答：住宅专项维修资金使用分摊应当遵循“谁受益谁承担”的原则，按以下情况进行分摊：

1、属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

2、属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

3、属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

4、相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

5、与房屋结构相连的汽车车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

七、房屋共用部位的维修范围有哪些？

答：1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

3、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或者空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

3、建筑保温层出现破损或者脱落，或者建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或者霉变；

4、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染；

5、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

6、公共区域门窗或者窗纱破损的；

7、住宅共用部位需要维修和更新、改造的其他情形。

八、房屋共用设施设备的维修范围有哪些？

答：1、电梯及主要部件的维修或者更换；

2、避雷设施不能满足安全要求的；

3、监控设施、消防系统出现功能障碍或者部分设备、部件损坏严重的；

4、楼内排水（排污）设备出现故障，排水管道漏水、锈蚀严重，排污泵锈蚀或者其他设备损坏的；

5、水箱、泵房等二次供水设施损坏需要维修和更新、改造的，但依法或者依合同约定应当由供水企业承担的除外；

6、变压器等供电设施损坏需要维修、更新和改造的，但依法和政府文件规定或者合同约定应当由供电企业承担的除外；

7、住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的其他情形。

九、住宅专项维修资金应急使用范围主要有哪些？

答：主要有：1、屋面防水损坏造成渗漏的；
　　2、电梯故障危及人身安全的；

3、住宅水泵损坏导致供水中断的；

4、楼体外墙墙面达五分之一以上有脱落危险，危及人身安全的；

5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6、消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

7、其它需应急使用住宅专项维修资金的。

十、物业维修、更新、改造需不需要有资质的建筑施工单位？要不要经过招投标程序？

答：维修、更新、改造工程施工单位应当具备相应资质，并通过公开、公平、公正的竞选方式择优确定，按规定符合遴选、公开招标要求的应通过遴选、公开招标等方式确定。施工单位具体按以下方式进行确定：

1、单项工程维修预算费用在10万元及以下的，可实行分散采购。施工单位是否有资质由维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

2、单项工程维修费用在10万元以上的，由申请人按照政府采购规定的程序和要求办理采购；

3、应急维修工程适用于单一来源采购方式；

4、本程序执行期间，如果政府采购制定的标准有所调整，按调整后的标准执行政府采购政策。

十一、住宅维修、更新、改造所用资金要不要审计？

答：要。维修工程符合以下情况之一的，业主委员会必须委托专业机构进行工程造价审核预算、决算及工程质量验收：

1、单项维修工程费用超过10万元；

2、一次性使用维修资金总额超过10万元；

3、其他依法应当进行项目审价的工程。

维修工程最终决算金额超出核定预算金额20%以上的，超出部分应当按照本程序重新申报。

十二、维修资金使用有那些程序？

答：维修资金使用分为维修资金正常使用和维修资金应急使用。

十三、维修资金的正常使用流程有哪些？

答：维修资金正常使用流程分由县住建局代管和划转业主委员会管理两种情况。

1、维修资金未划转由县住建局代管的，按下列程序办理：

（1）查询。维修资金使用申请人应向县住建局查询物业区域维修资金缴存情况，是否有维修所需的足够资金。

（2）拟订“使用方案”并公示。申请人拟定住宅专项维修资金使用方案，聘请专业工程造价咨询机构对工程进行评估。同时《使用方案》和《工程项目报价明细清单》应向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

（3）征集业主意见并公示。申请人应当组织维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对“使用方案”进行表决。并将表决结果表进行公示，公示期为5日。由原单位按比例交存住宅维修资金的已出售公有住房，须征求原单位意见。

（4）办理采购手续。使用方案业主表决结果表公示期满且业主无异议后，按照政府采购的相关政策要求和程序办理采购手续 。

（5）签订施工合同。经招标程序后，申请人根据使用方案与施工单位签订施工合同。

（6）维修申请。申请人持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、招标资料、施工合同等材料，向县住建局提出维修申请。

（7）核实。县住建局受理后与所在地乡（镇）人民政府进行实地察看，并对申请的内容进一步核实。

（8）组织施工。申请人应依据批复意见及时组织施工队伍实施维修和更新、改造，涉及维修电梯、消防、安防、结构工程、电力等的必须要有相关资质的施工单位，施工期间应张贴施工公告。

（9）竣工验收并公示。维修项目竣工之后，县住建局、乡（镇）人民政府和申请人、维修单位依据《使用方案》的约定共同组织验收。同时申请人应在物业区域内公示“宣恩县住宅专项维修资金工程验收意见表”和“宣恩县住宅专项维修资金维修项目验收结果公示”，公示时间为5日。

（10）维修资金使用申报。县住宅专项维修资金维修项目验收结果公示期满且业主无异议后，申请人持下列材料向县住建局申请拨付维修和更新、改造费用：维修和更新、改造工程验证明材料；维修和更新、改造工程决算单；维修和更新、改造工程的发票；其他相关材料。

2、住宅专项维修资金划转业主委员会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

（1）拟订“使用方案”并公示。申请人拟定住宅专项维修资金使用方案，聘请专业工程造价咨询机构对工程进行评估。同时《使用方案》和《工程项目报价明细清单》应向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

（2）征集业主意见并公示。业主委员会应当组织维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主对《使用方案》进行表决。同时业主委员会应在物业区域内对“宣恩县住宅专项维修资金使用方案业主表决意见表”和“宣恩县住宅专项维修资金使用方案业主表决结果表” 进行公示，公示期为5日。由原单位按比例交存住宅维修资金的已出售公有住房，须征求原单位意见。

（3）办理采购手续。“宣恩县住宅专项维修资金使用方案业主表决意见表”和“宣恩县住宅专项维修资金使用方案业主表决结果表”公示期满且业主无异议后，按照政府采购的相关政策要求和程序办理采购手续。

（4）备案。《使用方案》通过后，经过招标程序后，业主委员会持住宅专项维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、招标资料、施工合同等材料，报县住建局备案。业主委员会按照县住建局备案的《使用方案》组织实施维修和更新、改造工程。

（5）竣工验收并公示。工程竣工后，业主委员会应组织验收，并在物业管理区域内公示“宣恩县住宅专项维修资金工程验收意见表”和“宣恩县住宅专项维修资金维修项目验收结果” 以及维修费用决算情况。

（6）公示期满且业主无异议后，业主委员会通知专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

十四、物业维修使用应急程序有哪些规定？

答：前提是在应急情况发生前制定专项维修资金应急程序使用预案，并组织业主对使用预案进行表决，三分之二以上业主同意预案方可实施。

应急情况使用专项维修资金的程序：

1、报告。发生应急情况需要使用维修资金时，由申请人立即将情况书面报告物业所在地乡（镇）人民政府，涉及电梯、消防设施的，应同时书面报告质量技术监督部门或公安消防部门。

2、告知。乡（镇）人民政府在接到情况报告后应当及时在物业管理区域内的显著位置，就住宅专项维修资金用于应急维修情况进行公告。

3、确认。乡镇人民政府收到相关报告后，实地查勘现场，并酌情予以确认。涉及电梯、消防设施的，由质量技术监督部门或公安消防部门到实地查勘确认。

4、备案申请。维修资金未划转由县住建局代管的，申请人应及时向县住建局提出维修资金应急使用备案申请，并提交以下资料：

（1）乡（镇）人民政府对住宅应急维修必要性的确认证明；

（2）承担住宅应急维修的设计及施工企业、维修单位的资质；

（3）应急使用住宅专项维修资金使用方案；

（4）应急维修工程预算书（专业机构出具）；

（5）应急维修合同或者施工（安装）承包合同。

（6）备案。县住建局受理备案申请并备案。

5、首次资金拨付。备案后，维修资金由县住建局在24小时内按规定向申请人或根据申请人与承揽人的约定向施工企业、维修单位划转资金。

维修资金由业主委员会自行管理的，业主委员会在物业所在地乡（镇）人民政府的指导监督下，依合同约定向施工企业、维修单位划转资金。

首次拨付的资金不得超过工程预算金额的60%。

6、维修。住宅共用部位、共用设施设备维护改造，除乡（镇）人民政府直接组织代修的外，其它情形的由应急使用住宅专项维修资金的申请人组织实施。

7、验收。应急维修工程竣工后，维修资金未划转由县住建局代管的，县住建局、乡（镇）人民政府和申请人、维修单位依据《使用方案》的约定共同组织验收。维修资金由业主委员会自行管理的，由申请人组织相关业主代表、维修单位在乡（镇）人民政府指导监督下，对维修工程进行验收。

8、公告。申请人在应急维修工程完工后10日内在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料：

（1）施工维修单位编制的工程决算报告；

（2）工程量清单计价与工程审价报告（专业机构出具）；

（3）维修费用（业主）分摊明细表；

（4）其它相关资料。

9、余额拨付。维修工程竣工验收公告后，申请人按照有关要求提供资料申请拨付维修资金余额。

十五、哪种情况需要续交后才能使用住宅维修资金？

答：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交后再使用。

十六、哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？

答：一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

统稿：晓乐

编排：子薇

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